Construção residencial alto padrão

Residência de alto padrão se diferencia na execução por um motivo objetivo: a densidade de sistemas. São muito mais pontos de instalação, mais equipamento embutido e mais exigência de acabamento sem juntas aparentes, tudo disputando o mesmo espaço entre a laje e o forro. O que decide o resultado não é o material especificado, é a compatibilização entre as disciplinas antes de a obra começar.

Na Electo Maciel Construtora essa etapa é resolvida no papel antes de a obra abrir, em Piranga e região, em vez de improvisada no canteiro com a laje já pronta.

O que compatibilizar significa na prática

Compatibilizar é sobrepor arquitetura, estrutura, hidráulica, esgoto, elétrica, climatização, automação e iluminação e resolver, um a um, os conflitos que aparecem. Em residência de alto padrão eles aparecem aos montes, e sempre nos mesmos lugares.

• Viga onde a tubulação precisa passar. Furo em viga só é possível em posição e diâmetro definidos por projeto estrutural. Furo aberto no canteiro para resolver um dreno é dano estrutural.
• Altura de forro versus dutos e evaporadoras. O rebaixo previsto pela arquitetura frequentemente não cabe o que a climatização exige. Descobrir isso com a laje pronta significa rebaixar mais do que se queria.
• Pilar no meio do vão de esquadria. Clássico de projeto arquitetônico e estrutural desenvolvidos sem conversa.
• Ponto de iluminação embutida versus armadura de laje. Spot e fita de luz exigem previsão de caixa e passagem antes da concretagem.
• Prumada de esgoto versus posição da louça. Deslocar o ponto depois do contrapiso é quebrar contrapiso e, em pavimento superior, comprometer a impermeabilização.

Infraestrutura seca: o que precisa estar pronto antes de fechar

Automação, som distribuído, rede cabeada, cortina motorizada, câmeras, aquecimento de água e carregador de veículo elétrico têm em comum o fato de exigirem eletroduto e caixa deixados prontos antes do fechamento das paredes e do forro. Não é preciso ter o equipamento escolhido; é preciso ter o caminho pronto. Infraestrutura seca é barata na obra bruta e cara depois do acabamento.

Conforto é geometria antes de ser material

O que separa a casa que parece cara da casa boa de morar quase nunca aparece em foto, e quase sempre se decide nesta mesma fase de compatibilização. Ruído é o exemplo mais claro: parede de dormitório dividida com sala de home theater, prumada de esgoto descendo dentro do quarto, casa de máquinas da piscina encostada na suíte e evaporadora instalada logo acima do forro de quem dorme. São problemas de posição, não de material. Depois de pronto, corrigir passa por demolir.

A mesma lógica vale para o resto do conforto. Vidro grande voltado para a face que pega o sol da tarde precisa de proteção prevista no desenho, e não de cortina comprada depois. Laje que vai receber área molhada precisa de rebaixo e de caimento definidos antes de a concretagem acontecer. Forro carregado de luminária embutida precisa de altura livre calculada, não da altura que sobrou depois que a climatização passou. Os critérios pelos quais tudo isso é julgado na casa pronta estão na Norma de Desempenho; a hora de atendê-los é enquanto ainda é desenho.

As paradas que travam a frente seguinte

Compatibilizar no papel só vale se alguém conferir, na obra, se o que foi desenhado foi executado. Por isso trabalhamos com pontos de parada: a frente seguinte não começa antes de a anterior ser verificada contra o projeto. Armadura conferida com o caminhão de concreto ainda não descarregado, tubulação pressurizada com a parede ainda aberta, área molhada represada com o piso ainda no palete, vão medido no local antes de a esquadria entrar em fabricação.

Nenhuma dessas paradas dura mais que algumas horas, e cada uma delas substitui um retrabalho que se conta em semanas — porque todas acontecem no último momento em que ainda é possível corrigir sem quebrar.

Decisão do cliente como item de cronograma

Em residência de alto padrão a quantidade de escolhas é grande e cada uma tem prazo de fabricação: esquadria, marcenaria sob medida, pedra, revestimento importado, louça e metal específicos. Colocamos as datas limite de decisão dentro do cronograma físico-financeiro, com a antecedência que cada item exige, porque nesse tipo de obra o atraso vem quase sempre da cadeia de suprimento, não da execução.

A área externa também é obra

Piscina, deck, área gourmet, churrasqueira, iluminação de jardim e portão automatizado costumam ser tratados como paisagismo, tarde, e por isso viram a parte mais malfeita de residências caras. Tudo isso tem infraestrutura enterrada, e infraestrutura enterrada tem que entrar antes do piso e da grama.

• Casa de máquinas da piscina, com espaço real para o equipamento e para a manutenção dele
• Tubulação de recirculação, dreno e ladrão da piscina, com destino definido
• Eletrodutos de iluminação externa, portão, irrigação e câmeras, com caixas de passagem acessíveis
• Ponto de gás, água e esgoto da área gourmet, e exaustão da churrasqueira
• Drenagem da área externa, com caimento afastando água da fundação da casa

Deixar isso para depois significa abrir vala em piso assentado e em jardim formado. É o retrabalho mais evitável de uma obra residencial de alto padrão.

Como conduzimos

Compatibilização antes do início, engenheiro responsável com ART, orçamento detalhado item a item com quantitativo, medição do que foi executado e verificação registrada em cada ponto sem retorno.