Empresa de obras e reformas

A diferença entre orçar uma obra nova e orçar uma reforma é que, na obra nova, o que existe é o terreno; na reforma, o que existe é uma incógnita coberta de reboco. Por isso a nossa regra é uma só: não demolir antes de entender.

A Electo Maciel Construtora executa reformas residenciais e comerciais em Piranga e região, com diagnóstico técnico antes do orçamento e engenheiro responsável durante a execução.

Diagnóstico é etapa, não cortesia

Antes de qualquer proposta, levantamos o que está de pé: qual parede é estrutural e qual é vedação, como a fundação foi executada, qual o sistema de cobertura, por onde passam as prumadas e qual a condição real das instalações. Em imóvel que já foi ampliado mais de uma vez sem projeto, e isso é a regra na região, esse levantamento é a única forma de orçar sem chute.

Onde existe dúvida relevante, abrimos ponto de inspeção. Quebrar meio metro quadrado de reboco para ver a alvenaria e o encontro com a estrutura é barato. Descobrir isso com a obra em andamento é aditivo.

Os achados que mais mudam o preço

• Instalação elétrica antiga. Fiação subdimensionada, ausência de aterramento e quadro sem dispositivo de proteção não atendem à NBR 5410. Em reforma que aumenta carga, com chuveiro elétrico novo, ar condicionado ou cooktop, refazer o circuito deixa de ser opcional.
• Parede estrutural onde se queria um vão. Abrir vão em alvenaria portante exige verga, escoramento e, muitas vezes, transferência de carga. É serviço de projeto, não de marreta.
• Infiltração antiga. Mancha em teto e parede quase nunca tem origem no ponto onde aparece. Corrigir o revestimento sem corrigir a origem é pintar em cima do problema.
• Madeiramento de telhado comprometido. Cupim e umidade em estrutura de madeira antiga são achados frequentes e mudam a reforma de escopo estético para escopo estrutural.
• Esgoto sem ventilação e caimento errado. Comum em ampliações feitas por conta própria, e o que causa retorno de odor que nenhum acabamento resolve.

Sequência de uma reforma bem conduzida

A ordem correta é diagnóstico, projeto do que vai mudar, demolição controlada, correção estrutural se houver, instalações, vedação, contrapiso e impermeabilização, revestimento, esquadria, pintura e acabamento. Reforma que começa pela demolição geral perde a informação: com tudo no chão, ninguém consegue mais reconstituir por onde passava o quê.

A gestão de reforma em edificação existente tem norma própria, a NBR 16280, que trata do processo de reforma como sistema de gestão, com plano, responsável técnico e documentação. Em condomínio vertical, isso não é recomendação: é o que a administração vai exigir antes de liberar o serviço.

Reforma com o imóvel ocupado

Reformar com a família morando ou com o comércio funcionando muda o planejamento inteiro. É preciso setorizar, proteger o que fica, manter um banheiro e um ponto de água em uso, concentrar os serviços de maior ruído e poeira em janelas combinadas e limpar todo dia. Custa mais em prazo e organização, e é a única forma de a obra não virar convivência insuportável.

Resíduo e segurança

Reforma gera muito entulho em pouco tempo. A destinação segue a Resolução CONAMA 307, e o descarte irregular é responsabilidade de quem gerou. Demolição, trabalho em altura e uso de ferramenta de corte seguem a NR-18, com proteção coletiva antes de equipamento individual.

Cozinha e banheiro: os dois ambientes mais reformados

Concentram a maior parte das reformas e também a maior parte dos problemas, porque juntam água, esgoto, elétrica e revestimento no mesmo espaço pequeno.

A sequência correta começa pela demolição do revestimento e do contrapiso até chegar à laje ou ao piso estrutural, seguida da revisão das tubulações, do teste de pressão nas linhas de água antes de fechar, da impermeabilização conforme a NBR 9575 com rodapé subindo na parede, do teste de estanqueidade com a área represada, e só então contrapiso com caimento conferido em direção ao ralo e revestimento.

Os dois erros mais comuns são assentar piso novo sobre o antigo, o que rouba altura, encobre o caimento e impede a impermeabilização, e refazer o banheiro sem refazer a impermeabilização. Reforma de banheiro em pavimento superior sem esse item é infiltração garantida no forro de baixo, e aí a reforma vira duas.

Como orçamos

A proposta sai aberta por ambiente e por etapa, com o que foi identificado no diagnóstico e o que ficou como premissa a confirmar na abertura. Quando existe risco real de achado, isso é dito antes com nome e ordem de grandeza qualitativa, não escondido para o preço parecer melhor. Reforma orçada sem diagnóstico é reforma que vai ter aditivo, e o cliente descobre isso quando já não tem escolha.