Construção residencial financiada

Em obra financiada existem dois cronogramas, e quase ninguém avisa isso ao cliente antes da assinatura. Um é o cronograma físico, que é a ordem em que a obra precisa ser construída para ficar de pé. O outro é o cronograma de medição do banco, que é a ordem em que o dinheiro entra. Quando os dois não conversam, a obra fica fisicamente adiantada e financeiramente parada.

A Electo Maciel Construtora executa casa financiada em Piranga e região montando o cronograma físico-financeiro já amarrado nas etapas que a instituição financeira mede, e não apenas na ordem construtiva mais confortável para o canteiro.

Por que o descompasso acontece

O banco libera parcela contra percentual de obra efetivamente executado, verificado em vistoria por engenheiro credenciado. Esse percentual é distribuído por etapas padronizadas: fundação, estrutura, alvenaria, cobertura, instalações, revestimento, acabamento. Cada etapa vale uma fatia do total.

Acontece que a ordem mais eficiente para o canteiro nem sempre é a ordem que acumula percentual mais rápido. É comum a equipe adiantar serviço de baixo peso na planilha de medição, porque o material chegou ou porque a equipe estava disponível, e chegar na vistoria com muita obra feita e pouco percentual reconhecido. O laudo sai abaixo do previsto, a parcela vem menor, e a obra que estava andando bem entra em falta de caixa.

O contrário também acontece e é pior: concentrar tudo em uma etapa pesada e deixar o serviço de apoio para depois. A vistoria olha o conjunto da etapa, e etapa incompleta não fecha percentual. Estrutura pronta com escada faltando não é estrutura concluída.

Como amarramos os dois cronogramas

• A planilha de etapas do contrato de financiamento vira a espinha do cronograma da obra, e não um anexo esquecido na gaveta.
• Cada frente de serviço é programada para fechar etapa inteira antes da data prevista de vistoria, e não para ficar com três etapas pela metade.
• A compra de material segue o mesmo calendário: material que só serve na etapa seguinte não vira estoque parado consumindo caixa que ainda não entrou.
• O registro fotográfico e a documentação de cada etapa ficam prontos antes da visita do engenheiro, porque o que não está documentado costuma virar discussão na medição.

O intervalo entre vistoria e liberação

Entre a vistoria e o crédito na conta existe um intervalo de análise. Esse intervalo não é falha, é procedimento, e precisa estar no planejamento financeiro da obra. Cliente que dimensiona o caixa supondo que a parcela cai no dia da vistoria vai ter uma semana de folha de pagamento descoberta em algum momento. Trabalhamos com essa defasagem declarada desde o começo, para que o cliente saiba o volume de capital de giro que a obra vai exigir dele mesmo entre uma parcela e outra.

Contingência: o item que ninguém quer orçar

Obra financiada tem valor de contrato travado. Isso significa que qualquer surpresa precisa caber dentro do que foi contratado ou virar recurso próprio do cliente. É por isso que insistimos em sondagem antes de fechar fundação e em levantamento do lote antes de fechar terraplenagem: numa obra com recurso próprio, um imprevisto se resolve com uma conversa; numa obra financiada, ele para o canteiro até alguém colocar dinheiro de fora.

Acabamento decidido cedo, e não durante

A etapa de acabamento é a que o banco fatia em mais parcelas menores, e é onde o descompasso costuma se instalar de vez. Cada escolha pendente do cliente, piso, revestimento, louça, metal, esquadria, trava uma fatia inteira de percentual, porque a etapa não fecha com um ambiente faltando.

Em obra com recurso próprio, decidir o piso com a obra andando é apenas um incômodo. Em obra financiada, é parcela que não entra. Por isso as datas limite de decisão entram no cronograma com nome e prazo, com a antecedência de fabricação já descontada, e são tratadas como compromisso do cliente, do mesmo jeito que a concretagem é compromisso nosso.

O que a Electo Maciel entrega nesse tipo de obra

Executamos a construção e cuidamos da interface técnica com o agente financeiro: cronograma compatível com a planilha de medição, documentação de etapa, acompanhamento de vistoria e ART do responsável técnico. O cliente não precisa traduzir linguagem de banco para linguagem de obra, nem o contrário.

Se você ainda está decidindo a linha de crédito, vale ler o comparativo de financiamento imobiliário no Brasil antes de assinar, porque a escolha entre programa habitacional e crédito comum muda o teto de valor, a exigência de documentação e o prazo de obra aceito em contrato.