Construção e reforma de alto padrão

Reforma de alto padrão tem uma característica que muda tudo: quase sempre acontece em imóvel mobiliado, muitas vezes habitado, com acabamento existente que precisa ser preservado. O risco maior da obra não é o serviço em si, é o dano ao que já está lá.

A Electo Maciel Construtora executa reformas desse tipo em Piranga e região com plano de proteção, setorização e engenheiro responsável durante toda a execução.

Proteção não é lona jogada por cima

Antes de qualquer demolição, o que fica é protegido de forma definida: piso com proteção rígida sobre camada amortecedora nas rotas de circulação de material, esquadria e vidro protegidos, marcenaria existente encapada, mobiliário que não sai da casa embalado e afastado, e barreira física com selagem entre a área de obra e a área em uso.

Poeira é o inimigo principal, e ela viaja. Barreira com fecho, umidificação em corte de peça, corte feito em área definida e aspiração no lugar de vassoura são o que impede que a obra do banheiro chegue ao acervo da sala. Em imóvel de alto padrão, limpeza fina diária não é zelo: é parte do custo.

Diagnóstico antes de demolir

O levantamento inicial precisa responder o que é estrutural e o que é vedação, por onde passam prumadas e circuitos, qual a condição das instalações, e o que existe de impermeabilização nas áreas molhadas. Onde há dúvida relevante, abrimos ponto de inspeção: meio metro quadrado de reboco aberto é barato, e a mesma descoberta com a obra em andamento é aditivo.

Em reforma que mexe em área molhada de pavimento elevado, a impermeabilização é sempre refeita conforme a NBR 9575, com rodapé subindo na parede, ralo bem posicionado e teste de estanqueidade antes do revestimento. Reforma de banheiro sem refazer impermeabilização é a origem mais comum de infiltração no forro do andar de baixo, e nesse tipo de imóvel o andar de baixo tem acabamento caro.

Instalações embutidas em acabamento existente

Acrescentar carga elétrica, ponto de água, climatização ou automação em imóvel acabado exige planejar o caminho antes, porque cada metro de rasgo é revestimento removido e refeito. Rasgo em parede segue regra: horizontal extenso em alvenaria é dano, e nunca se rasga elemento estrutural. A elétrica ampliada precisa atender à NBR 5410, o que normalmente significa rever o quadro e não apenas puxar um circuito.

Quando o revestimento existente não tem reposição disponível, o que é comum em pedra natural e em porcelanato de linha descontinuada, o caminho da instalação precisa ser definido para atravessar o mínimo possível, e o material removido é guardado com cuidado para reaproveitamento.

Prazo de suprimento manda no cronograma

Como em qualquer obra de alto padrão, o gargalo raramente é a execução: é a fabricação. Pedra com escolha de chapa, esquadria sob medida, marcenaria, louça e metal específicos têm prazos próprios, e a medida de muitos deles só pode ser tirada com a demolição já feita. Isso cria um intervalo em que a obra fica parada por dependência de fábrica, e ele precisa estar declarado no cronograma desde o início, e não descoberto no meio.

Convivência e regras do prédio

Em condomínio, a gestão da reforma segue a NBR 16280, com plano, responsável técnico e documentação submetidos à administração antes do início. Some-se a isso horário permitido, uso de elevador de serviço, agendamento de retirada de entulho e comunicação prévia aos vizinhos dos serviços de maior ruído. O resíduo tem destinação regular conforme a Resolução CONAMA 307.

Forro, iluminação e acesso à manutenção

Boa parte do resultado de uma reforma de alto padrão está no forro: sanca, iluminação indireta, spot embutido, difusor de ar condicionado e cortineiro. É também onde ficam escondidos os equipamentos que mais precisam de manutenção, e onde quase sempre se esquece de prever como chegar até eles.

Evaporadora de ar condicionado, registro de água, caixa de passagem elétrica e motor de cortina exigem acesso. Forro fechado sem alçapão em posição útil significa que a primeira manutenção vai abrir um buraco no gesso recém-pintado. Definimos os pontos de acesso no projeto de forro, junto com o eletricista e o instalador da climatização, antes do fechamento.

A iluminação segue o mesmo raciocínio: circuito, comando e posição precisam estar decididos antes, porque mudar um ponto depois do gesso fechado é refazer o pano inteiro.

Entrega

Percorremos a obra ambiente por ambiente com lista de pendências, testando sistemas: pontos elétricos, iluminação, pressão e temperatura de água, escoamento de ralo, funcionamento e vedação de esquadria. A entrega inclui a limpeza fina e o registro fotográfico do que ficou embutido, para a manutenção futura.