Construtora e incorporadora

Construtora e incorporadora não são a mesma coisa, e a diferença não é de tamanho: é de papel jurídico. A construtora executa uma obra contratada por quem já tem o terreno. A incorporadora promove o empreendimento, vende unidades antes de elas existirem e responde por entregá-las. A Electo Maciel Construtora atua como construtora, executando obra contratada, e esta página explica o que separa uma coisa da outra.

O que é incorporar

Incorporação imobiliária é a atividade de promover a construção de edificação com unidades autônomas para alienação total ou parcial antes da conclusão da obra. É regida pela Lei 4.591/1964, e a definição importa: vender unidade que ainda não existe é o que caracteriza a incorporação e o que faz surgir todo o rito de proteção ao comprador.

Quem constrói um prédio inteiro para si, sem vender unidade antes do fim, não está incorporando. Quem constrói uma casa para um cliente, também não. Já quem lança um empreendimento com unidades à venda na planta assume a condição de incorporador, com as obrigações que vêm junto.

O memorial de incorporação

Antes de qualquer venda, o incorporador precisa registrar o memorial de incorporação no cartório de registro de imóveis competente. É esse registro, e não a publicidade do lançamento, que autoriza comercializar as unidades.

O memorial reúne o conjunto de documentos que descrevem o empreendimento e comprovam a idoneidade de quem o promove:

• Título de propriedade do terreno e certidões do imóvel e do incorporador
• Projeto aprovado na prefeitura, com responsabilidade técnica registrada
• Memorial descritivo do acabamento das unidades e das áreas comuns
• Discriminação das frações ideais de terreno atribuídas a cada unidade
• Quadro de áreas e avaliação de custo elaborados conforme a NBR 12721
• Minuta da futura convenção de condomínio

NBR 12721 e o quadro de áreas

A NBR 12721 é a norma que padroniza o cálculo de áreas e a avaliação de custos de construção para incorporação. Ela produz os quadros que acompanham o memorial e define, em linguagem comum a todo o mercado, o que é área real privativa, área real de uso comum, área equivalente e fração ideal de terreno.

A utilidade prática é comparabilidade: sem esse critério padronizado, cada incorporador contaria a metragem do seu jeito e o comprador não teria como comparar duas propostas nem verificar o que efetivamente adquiriu. É também dessa norma que sai a base de cálculo do custo global usada como referência do empreendimento.

Patrimônio de afetação

O incorporador pode submeter o empreendimento ao regime de patrimônio de afetação, que separa o terreno, a obra e os recebíveis daquele empreendimento do restante do patrimônio da empresa. Se a incorporadora quebrar, o acervo afetado continua vinculado à conclusão daquela obra. É uma proteção relevante para quem compra na planta, e vale conferir se o empreendimento a adotou.

Construir não é incorporar

A confusão comum é achar que basta construir para poder vender unidade. Não basta: sem memorial registrado, a venda de unidade futura é irregular e expõe comprador e vendedor. Da mesma forma, uma incorporadora não precisa executar a obra com equipe própria, e é comum que contrate uma construtora para isso.

É nesse papel que atuamos: execução de obra contratada, com responsabilidade técnica registrada, cronograma físico-financeiro, medição por etapa e planilha discriminada por item. Se o seu caso é construir para uso próprio ou executar obra de um empreendimento já estruturado juridicamente, é conosco. Se o caso é estruturar a incorporação em si, a etapa cartorial e documental precisa ser conduzida antes, e ela vem primeiro.

As obras já executadas pela empresa estão em obras executadas.

O que conferir antes de comprar na planta

Quem vai adquirir unidade em empreendimento ainda não construído tem meios de verificar a segurança do negócio, e todos passam pelo cartório de registro de imóveis, não pelo material de venda:

• Se o memorial de incorporação está efetivamente registrado na matrícula do imóvel
• Quem é o incorporador e qual a situação do terreno perante a matrícula
• Se o empreendimento adotou o regime de patrimônio de afetação
• O que o memorial descritivo promete de acabamento, item por item
• O prazo de entrega e a carência prevista em contrato

Documento registrado vale; promessa em folder, não. Essa verificação é rápida e evita o tipo de problema que não tem conserto depois.