Execução e gerenciamento de obras

Quando a mesma empresa executa e gerencia a obra, existe um responsável técnico único pelo conjunto: pelo que foi planejado, pelo que foi comprado, pelo que foi construído e pelo prazo. Não é o único arranjo possível, e não é o melhor em toda situação — mas é o que elimina a discussão sobre de quem foi a culpa, que costuma consumir mais energia do que o problema em si.

A Electo Maciel Construtora trabalha nesse formato em obras residenciais em Piranga e região, e também presta gestão separada da execução para quem prefere manter as duas coisas em mãos diferentes.

O regime de contratação define tudo

Antes do preço vem a definição do regime, porque é ele que distribui o risco entre as partes.

• Empreitada global: preço fechado pelo escopo definido. A construtora absorve variação de produtividade e de preço de insumo. Exige projeto completo e escopo bem descrito, porque tudo que não estiver previsto vira aditivo
• Preço unitário: paga-se por quantidade executada de cada serviço. Adequado quando o quantitativo ainda pode variar, como em movimentação de terra e fundação
• Administração: o proprietário paga o custo real mais uma taxa. Exige transparência total, nota fiscal de tudo e prestação de contas periódica

Escolher o regime errado para o estágio em que os projetos estão é a origem de boa parte dos conflitos de obra. Fechar empreitada global sem projeto executivo é contratar um preço que ninguém consegue honrar sem aditivo. O assunto está desenvolvido no texto sobre regimes de contratação de obra.

O que o contrato precisa dizer

Contrato de obra residencial curto é contrato caro. Os itens que evitam quase todo litígio são poucos e conhecidos: escopo detalhado com memorial descritivo anexo, especificação de material por ambiente, critério de medição e cronograma de pagamento, prazo com as hipóteses de prorrogação, tratamento de alterações de escopo, e a definição de quem responde pelo quê.

Memorial descritivo é o anexo que mais falta e o que mais faz falta. Sem ele, "revestimento cerâmico" pode ser qualquer coisa, e a diferença entre o que o cliente imaginou e o que o construtor orçou só aparece no dia da compra.

Alteração durante a obra é normal, informal é que não

Toda obra residencial muda no meio do caminho. O proprietário vê o espaço construído e enxerga melhor. Isso não é problema. O problema é a alteração combinada verbalmente no canteiro, executada, e cobrada no fim.

Cada mudança entra por escrito, com o que muda tecnicamente, quanto altera no custo e quanto altera no prazo, aprovada antes de ser executada. Esse registro protege as duas partes — inclusive o construtor, que sem ele executa serviço extra e cobra sem conseguir demonstrar o que foi acrescentado.

Responsabilidade técnica e garantia

A execução é formalizada com ART registrada no CREA, que identifica o responsável técnico e o escopo assumido. A entrega não encerra essa responsabilidade: a lei fixa um prazo de garantia pela solidez e pela segurança da construção, ao qual se somam as garantias do fabricante de cada equipamento e sistema instalado.

Por isso a entrega inclui a documentação organizada: projetos como construído, manuais e garantias dos equipamentos, notas dos materiais principais e as orientações de manutenção. A NBR 5674 trata a manutenção da edificação como atividade programada, e a maior parte dos defeitos que aparecem nos primeiros anos tem origem em manutenção que nunca foi feita porque ninguém disse ao morador que ela existia.

Quando separar execução e gestão faz mais sentido

Quando o proprietário quer verificação independente de quem constrói, ou quando a obra já está contratada com terceiros. Nesses casos prestamos apenas a gestão ou a fiscalização, sem participar da execução. Dizer isso abertamente faz parte do serviço: quem só oferece um formato está vendendo o que tem, não o que resolve.

Prazo: o que conta e o que suspende

Prazo de obra só significa alguma coisa se o contrato disser em que condições ele corre e em que condições fica suspenso. As hipóteses previsíveis são conhecidas: decisão do cliente pendente além da data combinada, alteração de escopo aprovada, atraso na liberação de parcela em obra financiada, indisponibilidade de material por prazo de fabricação e condição climática que impeça o serviço.

Deixar isso escrito antes evita a discussão mais frequente do fim de obra, em que cada lado atribui ao outro o mesmo mês de atraso. Com as hipóteses previstas e o diário de obra em dia, a conta é objetiva e verificável.