Gestão de obra de alto padrão

Numa residência de padrão elevado o número de contratos distintos convivendo no mesmo canteiro é o que muda tudo. Estrutura, alvenaria, instalações, marcenaria, serralheria, esquadria de alumínio, vidro, pedra, automação, ar-condicionado, iluminação técnica, piscina, paisagismo. Cada um com equipe própria, prazo próprio e um desenho que só cobre a parte dele. A obra não trava por incompetência de nenhum deles: trava nas costuras entre eles.

A gestão de obra de alto padrão da Electo Maciel Construtora existe para administrar essas costuras. É trabalho de coordenação técnica contínua, não de visita periódica.

Onde as interfaces falham

Interface é todo ponto em que o serviço de um fornecedor depende do serviço de outro. É onde a responsabilidade fica ambígua e onde, sem alguém coordenando, cada um assume que o outro resolveu.

• A marcenaria depende do reboco pronto e do piso assentado para medir; se medir antes, erra a folga
• A automação depende da infraestrutura de eletrodutos definida antes do fechamento da alvenaria
• O ar-condicionado define altura de forro, e o forro define altura de esquadria e de porta
• A pedra depende da bancada de apoio executada com o reforço e a cota certa
• A iluminação técnica depende do gesseiro conhecer o projeto luminotécnico antes de fechar o forro
• A esquadria depende do contramarco chumbado no esquadro, e o vidro depende da esquadria instalada

A gestão traduz isso numa sequência de liberações: cada fornecedor só entra quando o pré-requisito dele está verificado e liberado. Quem entra antes do pré-requisito trabalha em cima de premissa errada e volta.

Prazo de entrega manda no cronograma, não o contrário

Em obra de alto padrão, boa parte dos itens não está em estoque em lugar nenhum: é produção sob encomenda, importação, ou peça de pedra selecionada em bloco específico. O prazo de entrega desses itens é dado, não é negociável pela obra.

Por isso o cronograma é montado de trás para frente nos itens de prazo longo. Define-se a data em que a peça precisa estar no canteiro, subtrai-se o prazo de produção e o de transporte, e chega-se à data limite da decisão do cliente e do pedido. Essa data entra no cronograma como uma tarefa com responsável — o responsável é o proprietário — e é cobrada com antecedência.

Boa parte do atraso em obra desse porte não vem da execução. Vem de uma escolha de acabamento que ficou para depois e virou equipe parada esperando material que ainda nem foi encomendado.

Compatibilização antes do canteiro

Projeto arquitetônico, estrutural, hidráulico, elétrico, de climatização e de automação desenhados por escritórios diferentes vão se contradizer. É o normal, não a exceção. Viga onde deveria passar duto, shaft que não comporta o número de prumadas, pé-direito que não sobra depois do duto e do forro, ponto de água em parede que virou estrutural.

Resolver isso no papel custa revisão de projeto. Resolver no canteiro custa quebra, retrabalho e discussão sobre quem paga. A compatibilização é a primeira entrega da gestão e é onde ela se paga.

Controle de custo com escopo que muda

Obra de alto padrão muda de escopo durante a execução: o cliente vê, decide diferente, agrega. Isso não é um defeito do processo, é a natureza dele. O que não pode acontecer é a mudança entrar sem preço e sem prazo declarados.

Cada alteração vira um registro com três informações: o que muda tecnicamente, quanto isso altera no custo e quanto altera no prazo. O cliente aprova sabendo das três. Sem esse controle, a obra chega ao fim com um valor que ninguém sabe explicar e com um atraso que ninguém sabe atribuir.

O que a gestão entrega

• Compatibilização de projetos e resolução das interferências antes da execução
• Cronograma com as datas limite de decisão e de pedido de cada item de prazo longo
• Sequência de liberação por fornecedor, com pré-requisito verificado
• Conferência de detalhamento e de medição em obra das peças sob medida
• Controle de custo por etapa e registro formal de cada alteração de escopo
• Coordenação de comissionamento e testes de sistemas antes da entrega
• Responsabilidade técnica com ART registrada no CREA

Antes da entrega, o roteiro final é a lista de pendências percorrida ambiente por ambiente, com os sistemas testados em funcionamento e não apenas instalados. É esse levantamento que define o que ainda falta, com prazo e responsável, em vez de transferir para o morador a tarefa de descobrir os defeitos morando.