Garantia da obra e vistoria de entrega: o que diz a NBR 17170

Publicado em 18/09/2026  •  Garantia e entrega

Quando uma obra termina, começa outra fase que costuma receber menos atenção do que merece: a da garantia. Quem responde por uma infiltração que aparece dois anos depois? E por uma trinca na parede, um disjuntor que desarma sem motivo ou uma porta que deixou de fechar? Até 2022, a resposta dependia muito do contrato de cada construtora. Naquele ano a ABNT publicou a NBR 17170 – Edificações – Garantias – Prazos recomendados e diretrizes, que organizou o assunto em uma referência técnica única, válida para edificações de qualquer uso.

Este texto resume o que a norma estabelece, de onde começa a contagem dos prazos e por que a vistoria de entrega é o momento mais importante de todo o processo, tanto para quem constrói quanto para quem recebe o imóvel.

Garantia legal e garantia técnica não são a mesma coisa

A norma separa dois grupos. O primeiro é o dos itens ligados à solidez e segurança da edificação: fundações, estrutura, contenções e demais elementos cuja falha compromete a estabilidade da construção. Para eles o prazo não é uma recomendação, é o da lei. O artigo 618 do Código Civil fixa em cinco anos a responsabilidade do empreiteiro pela solidez e segurança do trabalho, e a própria NBR 17170 registra que, na data de sua publicação, esse era o prazo legal aplicável.

O segundo grupo reúne todos os demais sistemas, componentes e equipamentos: revestimentos, pisos, esquadrias, instalações, pintura, impermeabilização. Para esses a norma apresenta prazos tecnicamente recomendados, que servem de parâmetro para o termo de garantia que a construtora entrega ao cliente. A construtora pode oferecer prazos maiores, em caráter voluntário, e deve adaptar a tabela à especificidade da obra. Salvo acordo diferente entre as partes, o prazo oferecido já inclui o prazo legal.

Alguns prazos recomendados pela norma

A Tabela 2 da NBR 17170 é extensa e distingue, em muitos itens, a falha do produto da falha de instalação. Alguns exemplos:

• Impermeabilização de qualquer elemento (lajes, pisos, reservatórios, piscinas): 5 anos para perda de estanqueidade, desde que a falha não venha de intervenção posterior ou de dano no substrato.
• Vedações verticais internas sem função estrutural: 5 anos para perda de integridade ou dessolidarização.
• Prumadas hidráulicas (colunas, reservatórios): 5 anos. Ramais e sub-ramais: 1 ano para falha do produto e 3 anos para falha de instalação.
• Louças, torneiras, chuveiros e bancadas: 1 ano para defeito do produto e 3 anos para falha de instalação.
• Instalações elétricas: nas prumadas de distribuição, 3 anos para produto e 5 anos para instalação; nos circuitos (eletrodutos, disjuntores, tomadas, fios, quadros e SPDA), 1 ano para falha do produto.
• Gás: 5 anos para as prumadas quanto à estanqueidade.
• Pisos internos: contrapiso com 3 anos; revestimento, rejunte e selantes com 1 ano.
• Rufos e calhas: 1 ano para falha de fixação e perda de estanqueidade.
• Pintura externa com tinta látex: 1 ano para o nível de desempenho standard e 3 anos para premium e super premium, conforme a classificação da NBR 15079.

A diferença entre produto e instalação tem consequência prática. Um misturador que para de funcionar por defeito de fábrica é, em regra, questão de garantia do fabricante após o primeiro ano. Um vazamento na conexão mal executada dentro da parede continua sendo responsabilidade de quem instalou por mais tempo.

Quando o prazo começa a contar

A norma considera como início da garantia a data de emissão do auto de conclusão, como o habite-se, ou de documento equivalente que ateste a conclusão da obra ou do serviço. Em obra particular por encomenda, a recomendação é que as condições e prazos de garantia já constem no próprio contrato de construção, podendo ser ajustadas até o fim da obra se o projeto mudar.

Outro ponto que costuma gerar dúvida: se um componente passa por reparo parcial dentro da garantia, o reparo tem garantia mínima de 90 dias ou o que restar do prazo original, o que for maior.

O que faz perder a garantia

A garantia está amarrada ao uso correto e à manutenção prevista no manual de uso, operação e manutenção, elaborado conforme a NBR 14037, e ao sistema de gestão de manutenção da NBR 5674. A NBR 17170 lista situações que podem levar à perda da garantia, entre elas:

• não realizar, ou não conseguir comprovar, a limpeza e a manutenção previstas no manual;
• deixar de contratar a manutenção especializada indicada, como a de bombas, portões e elevadores;
• usar a edificação em desacordo com o manual;
• substituir materiais ou componentes de algum sistema construtivo;
• fazer reformas que alterem as características do projeto ou que não sigam a NBR 16280;
• não permitir o acesso do técnico da construtora para a vistoria.

A lógica é simples: depois da entrega, o uso e a manutenção deixam de estar sob controle da construtora. Um rejunte que nunca foi refeito ou um ralo que nunca foi limpo não configuram falha de execução. Por isso vale guardar notas, recibos e registros de toda manutenção feita no imóvel.

A vistoria de entrega é onde muita coisa se decide

A Tabela 3 da norma trata das falhas aparentes, aquelas que qualquer pessoa enxerga: riscos e manchas em pisos e vidros, lascamento de pintura, diferenças de tonalidade no revestimento, falhas de rejunte, depressões no contrapiso, esquadrias difíceis de abrir ou fechar. Para esses itens a norma é clara: a identificação deve ser feita no ato da entrega, e recomenda-se o registro formal. Sem esse registro, fica a presunção de que o dano aconteceu depois, durante o uso.

Na prática, uma boa vistoria de recebimento inclui:

• percorrer todos os ambientes com boa iluminação, de preferência de dia;
• abrir e fechar todas as portas, janelas e basculantes;
• abrir todas as torneiras e chuveiros, dar descarga e observar ralos e sifões;
• testar cada tomada, interruptor e circuito do quadro;
• olhar pisos, paredes, forros e vidros em busca de riscos, trincas, manchas e desníveis;
• anotar tudo em um termo de vistoria, com fotos, assinado pelas duas partes.

O que for apontado entra em uma lista de pendências com prazo de correção. O que não for apontado passa a depender de prova.

O que o proprietário deve receber

Na entrega, a construtora deve entregar o documento com as condições e prazos de garantia, que pode fazer parte do manual de uso, operação e manutenção. Segundo a norma, esse documento precisa indicar os itens cobertos, as condições de cobertura, as situações que levam à perda da garantia, a data de início, o procedimento para acionar a assistência técnica e o que acontece com a garantia se o imóvel for vendido dentro do prazo.

Garantia bem definida no contrato e vistoria feita com calma na entrega evitam a maior parte das discussões depois: cada lado sabe o que cobre, por quanto tempo e o que já estava registrado no dia do recebimento. Se você está planejando construir ou reformar em Piranga e região, fale com a equipe da Electo Maciel Construtora para tirar dúvidas sobre prazos, contrato e entrega da sua obra.