Comprar terreno: o que verificar antes de fechar negócio

Publicado em 15/09/2026  •  Terreno

Quase todo problema caro de uma obra residencial nasce de uma decisão tomada antes de qualquer projeto existir: a compra do terreno. Erro de projeto se corrige na prancheta, mas terreno que não registra, que não permite o que o comprador queria construir ou que exige o dobro do previsto em contenção e fundação não tem conserto barato. Na Zona da Mata mineira, de relevo acidentado e muitas áreas na transição entre urbano e rural, essa conferência prévia vale mais do que qualquer negociação de preço.

A matrícula é o documento que manda

Não é o contrato nem o carnê de IPTU: quem diz de quem é o imóvel é a matrícula no Cartório de Registro de Imóveis. É nela que aparecem, em ordem cronológica, transmissões, hipotecas, penhoras, usufrutos, servidões, indisponibilidades e ações judiciais que pesam sobre o bem. O documento a pedir chama-se certidão de matrícula com ônus e ações, emitida pelo cartório da circunscrição do imóvel. Não existe prazo legal de validade, mas mercado e bancos trabalham com 30 dias — e faz sentido, porque uma penhora pode ser averbada a qualquer momento.

Três conferências na leitura: o nome do vendedor é o do último registro de propriedade; descrição e área conferem com o que está sendo vendido em campo; não há averbação de ônus em aberto. Valem também as certidões pessoais do vendedor e do cônjuge (federal, estadual, municipal, trabalhista e de distribuição cível na comarca): imóvel comprado de quem já tinha dívida executada pode ser alcançado por fraude à execução, ainda que o comprador nada soubesse.

O lote existe legalmente?

É comum, em cidades pequenas e em áreas de expansão, que uma gleba seja dividida informalmente e vendida em lotes por contrato de gaveta. A Lei 6.766/1979, que rege o parcelamento do solo urbano, proíbe expressamente no artigo 37 vender ou prometer vender parcela de loteamento ou desmembramento não registrado. Quem compra nessa situação fica com a posse, mas não consegue registrar nada em seu nome, e sem matrícula própria não há financiamento nem venda futura sem desconto. O artigo 38 dá ao comprador o direito de suspender o pagamento das parcelas e depositá-las no Registro de Imóveis quando descobre a irregularidade. Loteamento clandestino ainda sujeita o responsável a sanção penal.

O teste é simples: peça o número da matrícula do lote. Se o vendedor só tem a matrícula da área grande e promete desmembrar depois, o negócio está sendo feito sobre uma promessa.

O que a prefeitura deixa construir ali

Terreno regular não significa terreno que serve. Quem define o que cabe no lote é a legislação urbanística do município: plano diretor, lei de uso e ocupação do solo e código de obras. Antes de fechar a compra, vale requerer na prefeitura a certidão de uso do solo ou consulta prévia de viabilidade, que responde de forma oficial ao que muda o projeto inteiro — zona de uso, taxa de ocupação e coeficiente de aproveitamento, recuos, altura máxima, testada mínima. Some as restrições ambientais: faixa de preservação de curso de água, nascente no terreno, declividade acentuada, área de risco geológico mapeada. São informações gratuitas que evitam comprar um lote onde a casa pretendida não cabe.

O terreno físico custa dinheiro antes da primeira parede

Dois lotes com o mesmo preço por metro quadrado podem ter custos de implantação muito diferentes. O que pesa na conta:

• Topografia. Declividade forte significa corte, aterro, muro de arrimo e escada de acesso — gasto relevante antes de a obra aparecer. Um levantamento planialtimétrico resolve a dúvida por pouco.
• Solo. Aterro mal compactado, matacão, rocha rasa ou lençol freático alto mudam o tipo de fundação. Sondagem SPT feita antes da compra é o exame mais barato diante do risco que cobre.
• Água e esgoto. Sem rede pública, entram poço e fossa séptica com tratamento, o que exige área disponível e solo com boa infiltração.
• Energia e acesso. Distância do poste mais próximo, extensão de rede e condição da via para caminhão de concreto e de material.

Terreno rural segue outro roteiro

Fora do perímetro urbano a lista muda. Além da matrícula, entram o CCIR emitido pelo Incra, o Cadastro Ambiental Rural ativo, os comprovantes de ITR e a fração mínima de parcelamento — não se pode dividir imóvel rural abaixo do módulo definido para o município. Sobre o georreferenciamento certificado pelo Incra, o Decreto 12.689/2025 prorrogou a exigência nas transferências para 21 de outubro de 2029, unificando o prazo independentemente do tamanho da área; ainda assim, área rural sem limites certificados é fonte clássica de conflito de divisa.

O preço do terreno não é o custo do terreno

Ao valor negociado somam-se os custos de transmissão. O ITBI é municipal e a alíquota varia conforme a lei de cada cidade, em geral entre 2% e 3%. Sobre a base de cálculo, o STJ fixou no Tema 1.113 que ela é o valor do imóvel em condições normais de mercado, que o valor declarado pelo contribuinte goza de presunção de veracidade e que o município não pode arbitrar a base com respaldo em valor de referência unilateral — argumento concreto quando a cobrança vem sobre valor inflado. Entram ainda a escritura pública, obrigatória acima de trinta salários mínimos (artigo 108 do Código Civil), os emolumentos de registro e as certidões. O percentual exato sai da alíquota do município somada à tabela de emolumentos vigente em Minas Gerais.

Antes de assinar

• Certidão de matrícula com ônus e ações, emitida há menos de 30 dias.
• Certidões pessoais do vendedor e do cônjuge.
• Matrícula individualizada do lote e loteamento registrado.
• Certidão de uso do solo ou viabilidade emitida pela prefeitura.
• Levantamento topográfico e, sempre que possível, sondagem do solo.
• Confirmação de rede de água, esgoto e energia, ou custo das alternativas.
• Para imóvel rural: CCIR, CAR e ITR em dia.
• Reserva de caixa para ITBI, escritura e registro.

A conferência completa custa algumas centenas de reais em certidões e um levantamento técnico — pouco perto do prejuízo de descobrir, depois da escritura, que o lote não registra ou não aprova o que o comprador imaginou. Na Electo Maciel, a análise de viabilidade do terreno antecede o projeto justamente por isso.

Fontes

• Lei 6.766/1979 — Lei do Parcelamento do Solo Urbano, artigos 37 e 38 (planalto.gov.br)
• Lei 10.406/2002 — Código Civil, artigo 108, sobre a exigência de escritura pública
• STJ, Tema Repetitivo 1.113 (REsp 1.937.821), Primeira Seção, julgado em 24/02/2022, sobre a base de cálculo do ITBI
• Decreto 12.689/2025, que prorroga para 21/10/2029 a exigência de certificação do Incra para georreferenciamento em transferências de imóveis rurais, conforme o Registro de Imóveis do Brasil (registrodeimoveis.org.br)
• Incra — Certificado de Cadastro de Imóvel Rural (CCIR) e Cadastro Ambiental Rural (CAR), documentos exigidos na transmissão de imóvel rural
• Colégio Notarial do Brasil e Registro de Imóveis do Brasil, orientações sobre certidão de matrícula com ônus reais e o prazo prático de 30 dias