Incorporação imobiliária em Minas Gerais

Incorporação imobiliária é uma atividade diferente de construção. Quem constrói executa uma obra contratada; quem incorpora assume a responsabilidade de viabilizar o empreendimento, vender unidades antes ou durante a obra e entregá-las conforme prometido. São riscos distintos e obrigações legais distintas.

A Electo Maciel Construtora atua em incorporação e construção de empreendimentos residenciais em Piranga e região de Minas Gerais, com engenheiro responsável e ART registrada no CREA.

O que a lei exige de quem incorpora

A incorporação imobiliária é regida pela Lei 4.591/1964, que estabelece a obrigação de registrar o memorial de incorporação no cartório de registro de imóveis antes de iniciar a venda das unidades.

Esse memorial não é formalidade: ele reúne o projeto aprovado, o memorial descritivo com as especificações, a discriminação das frações ideais, a documentação do terreno e as certidões exigidas. É o que dá ao comprador a segurança de saber exatamente o que está adquirindo, com que acabamento e sobre que base jurídica.

A legislação prevê ainda o regime de patrimônio de afetação, no qual o terreno e o acervo do empreendimento ficam apartados do patrimônio geral da incorporadora, vinculados à conclusão daquela obra específica. É um mecanismo de proteção ao comprador que vale conhecer ao avaliar qualquer empreendimento.

Comprar na planta: o que olhar

Para quem vai adquirir unidade em empreendimento na região, três verificações resolvem a maior parte do risco:

• Se o memorial de incorporação está registrado em cartório — é consultável e é o primeiro filtro
• Se o memorial descritivo detalha as especificações, e não apenas descreve genericamente
• Quem é o responsável técnico pela obra e se há ART registrada

Empreendimento sem registro de incorporação não pode legalmente comercializar unidades. É o tipo de verificação que custa nada e evita o problema mais grave possível nesse mercado.

Incorporação em cidade do interior

Empreender fora dos grandes centros tem uma lógica própria. A demanda é menor em volume e mais específica em perfil, o que significa que produto mal calibrado encalha. Por outro lado, o custo do terreno é substancialmente menor e a concorrência é limitada.

O que decide é o estudo de viabilidade feito antes de comprar o terreno: perfil real de demanda local, capacidade de pagamento, adequação ao financiamento habitacional disponível e custo de construção na região. Empreendimento no interior erra mais por produto desalinhado com o mercado local do que por execução.

O que fazemos

• Estudo de viabilidade técnica e de implantação
• Incorporação de empreendimento residencial
• Construção de empreendimento para terceiros
• Gerenciamento técnico e controle de custo por etapa
• Acompanhamento de obra vinculada a financiamento

Os quadros da NBR 12721

O memorial de incorporação não se registra só com projeto e certidões. A NBR 12721, que trata da avaliação de custos para incorporação imobiliária, define os quadros que acompanham o registro: cálculo das áreas de cada unidade e do conjunto, determinação das frações ideais e o custo global e unitário estimado da construção.

São esses quadros que transformam o empreendimento em números comparáveis, e é neles que o comprador enxerga a área real que está adquirindo — área privativa, área de uso comum e área equivalente não são a mesma coisa, e a diferença entre elas explica a maior parte das reclamações posteriores sobre metragem.

Loteamento não é incorporação

É a confusão mais frequente de quem começa a empreender. Dividir gleba em lotes com abertura de via é parcelamento do solo, regido pela Lei 6.766/1979, com aprovação municipal, exigência de infraestrutura e registro próprio. Incorporação é a venda de unidades autônomas de uma edificação a ser construída, regida pela Lei 4.591/1964.

São ritos diferentes, com obrigações e prazos diferentes, e o empreendimento que mistura os dois — loteamento vendendo unidade construída, ou incorporação sem regularizar o parcelamento anterior — trava no cartório depois de já ter vendido.

Da viabilidade ao canteiro

• Análise da matrícula e das certidões do terreno, antes de qualquer compromisso
• Estudo de massa e de viabilidade, com custo de construção estimado para a região
• Projetos e aprovação municipal
• Memorial descritivo e quadros de área e custo
• Registro da incorporação em cartório, antes de qualquer venda
• Execução com controle de custo por etapa e prestação de contas

Pular a ordem dessa lista é o erro que mais custa, porque cada etapa depende do resultado da anterior.