Etapas do projeto arquitetônico: do estudo preliminar ao executivo (NBR 16636)

Publicado em 01/10/2026  •  Projetos

Quem vai construir costuma ter pressa de ver a obra começar, e o projeto arquitetônico muitas vezes é tratado como uma formalidade para conseguir o alvará. É justamente aí que nascem boa parte dos aditivos, das mudanças no meio da obra e das discussões entre cliente, projetista e construtora. Desde 2017, a ABNT organiza esse trabalho na NBR 16636, que divide o projeto em etapas com entregas definidas. Entender o que cada uma entrega ajuda a contratar melhor, comparar propostas e saber o que cobrar antes de colocar o primeiro tijolo.

O que é a NBR 16636

A ABNT NBR 16636 trata da elaboração e do desenvolvimento de serviços técnicos especializados de projetos arquitetônicos e urbanísticos. Ela tem três partes: a Parte 1 reúne diretrizes e terminologia, a Parte 2 trata do projeto arquitetônico de edificações e a Parte 3 do projeto urbanístico. A Parte 2, publicada em 2017, cancelou e substituiu as antigas NBR 13531 e NBR 13532, ambas de 1995, que por mais de vinte anos foram a referência sobre as fases de um projeto de edificação.

Uma norma complementar, a NBR 6492 (revisada em 2021), define quais documentos e desenhos devem ser apresentados em cada etapa. Juntas, as duas dizem o que fazer e como representar em cada momento do projeto.

Fase de preparação: antes de desenhar

A norma separa uma fase de preparação, que vem antes de qualquer planta. Ela reúne três atividades:

• Levantamento de informações preliminares (LV-PRE): dados do terreno (levantamento topográfico, documentação, orientação solar, acessos, vizinhança) e da legislação que incide sobre ele, como plano diretor, lei de uso e ocupação do solo, código de obras e eventuais restrições ambientais ou de patrimônio.
• Programa geral de necessidades (PGN): a lista do que o cliente precisa, com ambientes, áreas aproximadas, número de moradores, rotina da família, veículos, previsão de ampliação e expectativa de padrão de acabamento.
• Estudo de viabilidade do empreendimento (EVE): confronta o programa com o terreno, a legislação e o orçamento disponível. É aqui que se descobre, por exemplo, que a casa sonhada não cabe na taxa de ocupação do lote ou que o terreno inclinado vai exigir contenção e fundação mais caras.

Pular essa fase é a forma mais comum de perder dinheiro. Em terrenos de encosta, como é frequente em Piranga e na Zona da Mata mineira, a topografia e a sondagem do solo mudam completamente a implantação da casa e o custo da estrutura.

Fase de elaboração: do estudo ao executivo

Estudo preliminar (EP)

É a primeira proposta de arquitetura: o partido arquitetônico, com a implantação no terreno, a distribuição dos ambientes, a volumetria e uma estimativa inicial de custo. A representação ainda é esquemática, com plantas e perspectivas simples. É a etapa mais barata para mudar de ideia, e por isso o cliente deve discutir aqui tudo o que importa: número de quartos, integração da cozinha, garagem, área de lazer, posição em relação ao sol e à vista.

Anteprojeto (AP)

Com o estudo preliminar aprovado, o anteprojeto desenvolve a solução com medidas, níveis, cortes e fachadas, primeiras especificações de materiais e a compatibilização preliminar com os projetos complementares (estrutural, elétrico, hidrossanitário). Nessa etapa, o desenho já permite um orçamento bem mais confiável e serve de base para o projeto que vai à prefeitura.

Projeto para licenciamento (projeto legal)

É o conjunto de documentos exigido pelos órgãos públicos para aprovar a construção e emitir o alvará: planta de situação e de locação, plantas, cortes, fachadas, quadro de áreas e o registro de responsabilidade técnica (RRT, do arquiteto, ou ART, do engenheiro). Cada município tem suas exigências, e algumas obras dependem também de outros órgãos, como Corpo de Bombeiros, órgão ambiental ou de patrimônio histórico. Um ponto importante: projeto aprovado na prefeitura não é projeto pronto para construir. Ele mostra que a edificação atende à legislação, mas não traz o detalhamento que a obra precisa.

Projeto executivo (PE)

É a etapa que de fato orienta a obra. Reúne plantas cotadas, cortes e fachadas detalhados, detalhes construtivos (escadas, banheiros, esquadrias, cobertura, impermeabilização), paginação de pisos e revestimentos, quadro de esquadrias e especificação completa de materiais, já compatibilizado com todos os projetos complementares. Com o executivo em mãos, a construtora consegue fazer um orçamento fechado, planejar compras e montar o cronograma com segurança.

Depois da obra, a norma prevê ainda a documentação do que foi efetivamente construído (o chamado as built), útil para manutenção, reformas e futuras ampliações.

Compatibilização: onde se evita o retrabalho

Arquitetura, estrutura, elétrica e hidráulica são feitas muitas vezes por profissionais diferentes. Se ninguém confere os projetos em conjunto, aparecem os conflitos clássicos: viga passando no meio da janela, pilar no centro da garagem, tubulação de esgoto atravessando viga, ponto de luz em cima do armário. A compatibilização, iniciada no anteprojeto e concluída no executivo, resolve esses problemas no papel, onde mudar custa uma revisão de desenho, e não na obra, onde custa demolição, material e prazo. Ferramentas como o BIM facilitam esse cruzamento, mas o essencial é que a conferência seja feita antes da execução.

Como usar as etapas na hora de contratar

• Peça a proposta por etapa: um orçamento de projeto deve dizer quais etapas estão incluídas e o que será entregue em cada uma. "Projeto da casa" é genérico demais.
• Aprove formalmente cada etapa antes de seguir para a próxima. Mudanças depois do anteprojeto aprovado costumam gerar revisão cobrada à parte, e isso é justo.
• Não construa só com o projeto legal: ele não detalha o suficiente, e a obra passa a depender de decisões tomadas no canteiro, sem projeto.
• Confira a responsabilidade técnica: todo projeto deve ter RRT ou ART registrado, e cada projeto complementar tem seu responsável.
• Use a tabela de honorários do CAU/BR como referência para entender a composição do preço de um projeto de arquitetura e comparar propostas com o mesmo escopo.

Na Electo Maciel Construtora, o projeto arquitetônico e os complementares são desenvolvidos e compatibilizados antes da execução, para que o orçamento e o cronograma da obra partam de um projeto completo. Se você está planejando construir em Piranga ou região, fale com a nossa equipe ainda na fase de estudo, quando as decisões custam menos.

Fontes

• ABNT NBR 16636-1:2017 — Elaboração e desenvolvimento de serviços técnicos especializados de projetos arquitetônicos e urbanísticos, Parte 1: Diretrizes e terminologia
• ABNT NBR 16636-2:2017 — Parte 2: Projeto arquitetônico (cancela e substitui as NBR 13531:1995 e NBR 13532:1995)
• ABNT NBR 6492:2021 — Documentação técnica para projetos arquitetônicos e urbanísticos
• CAU/BR — Tabela de Honorários de Serviços de Arquitetura e Urbanismo do Brasil (Resolução CAU/BR nº 64/2013)