Memorial descritivo da obra: o que precisa constar para o orçamento não virar surpresa

Publicado em 23/10/2026  •  Contratos

Duas propostas para a mesma casa, com a mesma planta e a mesma área construída, podem ter preços muito diferentes — e as duas podem estar "certas". A diferença costuma estar no que cada orçamento considera por trás das paredes: o tipo de bloco, a espessura do contrapiso, a classe do piso, a marca das louças, a quantidade de tomadas, se o muro e a calçada estão incluídos ou não. O documento que coloca tudo isso no papel é o memorial descritivo. Sem ele, o contrato fala em "construir uma casa de 150 m²" e cada parte entende o que quiser.

O que é o memorial descritivo

O memorial descritivo é o documento técnico, elaborado por profissional habilitado, que complementa os desenhos do projeto. A planta mostra onde fica cada cômodo; o memorial diz do que cada coisa é feita e como será executada: sistema estrutural, fundação, alvenaria, revestimentos, cobertura, esquadrias, instalações, louças, metais e acabamentos, ambiente por ambiente.

É comum ver três nomes circulando juntos, às vezes reunidos num único arquivo:

• Memorial descritivo: descreve a obra e os materiais de cada etapa, em linguagem que o cliente consegue conferir.
• Especificações técnicas: fixam os parâmetros mínimos de materiais e serviços — classe, norma de referência, desempenho exigido.
• Caderno de encargos: reúne as regras de execução, controle e fiscalização: como os serviços serão medidos, aceitos ou refeitos.

Em obras públicas, os editais costumam estabelecer uma ordem de prevalência entre esses documentos e os desenhos, justamente para resolver contradições. Numa obra particular, vale fazer o mesmo no contrato: se a planta e o memorial divergirem, qual vale?

Quando ele é obrigatório por lei

Na incorporação imobiliária — venda de apartamentos ou casas em condomínio antes ou durante a construção — o memorial não é opcional. A Lei 4.591/1964, no art. 32, lista os documentos que o incorporador precisa registrar no Cartório de Registro de Imóveis antes de vender as unidades, e entre eles está o "memorial descritivo das especificações da obra projetada", seguindo o modelo previsto no art. 53 da mesma lei. A norma ABNT NBR 12721, que trata da avaliação de custos unitários de construção para incorporação, traz os quadros de áreas e custos que acompanham esse registro e devem ser assinados pelo responsável técnico.

Depois do registro, o memorial vira compromisso. O art. 43 da Lei 4.591 impede o incorporador de alterar o projeto ou modificar as especificações sem a concordância dos adquirentes, salvo exigência legal — e há decisões judiciais condenando construtoras que trocaram o que estava previsto sem consentimento dos compradores.

Na casa construída sob encomenda, para um único dono, não existe essa exigência de registro. Mas o memorial continua sendo a melhor proteção para os dois lados, por dois motivos legais. O Código de Defesa do Consumidor (art. 30) diz que toda informação suficientemente precisa sobre o produto ou serviço vincula o fornecedor e integra o contrato. E o Código Civil (art. 619) estabelece que, numa empreitada por preço certo com plano aceito pelo dono da obra, o empreiteiro não pode exigir acréscimo por modificações no projeto, a não ser que elas resultem de instruções escritas do dono da obra. Ou seja: o que foi combinado precisa estar escrito, e o que mudar também.

O que um bom memorial precisa trazer

Um memorial genérico, copiado de outra obra, protege pouco. Os itens que mais evitam discussão são estes:

• Identificação da obra: endereço, proprietário, responsável técnico com número da ART ou RRT, área construída e projetos de referência (com revisão e data).
• Serviços preliminares: limpeza do terreno, movimentação de terra, ligação provisória de água e energia, canteiro, tapume.
• Fundação e estrutura: tipo de fundação, resistência do concreto (fck), aço, lajes — remetendo ao projeto estrutural.
• Vedações e revestimentos: tipo de bloco, chapisco, reboco, contrapiso, impermeabilização das áreas molhadas e baldrames.
• Pisos e paredes por ambiente: material, formato, classe técnica (como PEI e absorção nas cerâmicas), tipo de argamassa e rejunte.
• Esquadrias e vidros: material, linha, cor, tipo de vidro e espessura.
• Instalações: quantidade de pontos elétricos por cômodo, circuitos dedicados (chuveiro, ar-condicionado, forno), padrão de entrada, tubulação de água fria e quente, esgoto, gás, previsão para aquecimento solar e climatização.
• Louças, metais e acabamentos: marca e linha, ou um critério objetivo de equivalência.
• Cobertura: estrutura do telhado, tipo de telha, calhas, rufos e forro.
• O que não está incluso: muros de divisa, calçada, paisagismo, móveis planejados, taxas de ligação, projetos complementares. Essa lista evita boa parte das brigas no fim da obra.

O perigo do "ou similar"

A expressão "ou similar" aparece em quase todo memorial e não é problema por si só — marcas saem de linha, prazos de entrega mudam. O problema é quando ela não vem acompanhada de critério. Um porcelanato "similar" pode ter outra resistência à abrasão; uma "argamassa similar" pode ser de classe inferior; um disjuntor "similar" pode não ter certificação do Inmetro. O caminho é amarrar a equivalência a características verificáveis: norma de fabricação, classe, dimensões, desempenho e faixa de preço. E registrar que qualquer substituição precisa de aprovação por escrito do cliente.

Memorial e desempenho

A ABNT NBR 15575, norma de desempenho das edificações habitacionais, reforçou o papel do memorial. Ela exige que os sistemas da casa — estrutura, pisos, vedações, cobertura e instalações — atendam a níveis mínimos de desempenho e tenham vida útil de projeto definida. Na prática, é no memorial e nas especificações que esses requisitos viram materiais concretos. Ele também alimenta o manual de uso, operação e manutenção entregue ao proprietário (ABNT NBR 14037): saber exatamente qual impermeabilizante, qual telha e qual revestimento foram usados é o que permite fazer a manutenção certa anos depois.

Checklist antes de assinar

• O memorial é específico desta obra, com data, revisão e assinatura do responsável técnico?
• Cada ambiente tem piso, parede, teto, esquadria e pontos de instalação definidos?
• Os itens "ou similar" têm critério objetivo de equivalência?
• Está claro o que não faz parte do preço?
• O contrato diz qual documento prevalece em caso de divergência e como se aprovam mudanças?
• Quem compra cada material — construtora ou cliente — está definido?

Na Electo Maciel, em Piranga e região, o memorial descritivo é montado junto com o orçamento e anexado ao contrato, ambiente por ambiente. É ele que permite comparar propostas de forma justa antes da obra e conferir, na entrega, se a casa construída é a mesma que foi contratada.