Demolição de casa antiga antes da obra nova: licença, NR-18, amianto e entulho

Publicado em 13/10/2026  •  Demolição

Muita obra nova em Piranga e na região começa com uma casa velha no terreno: a construção dos avós que não comporta mais a família, o imóvel comprado barato justamente porque precisa ir abaixo, o galpão que deu lugar a um projeto residencial. A demolição costuma ser tratada como um serviço menor, o "tirar o que está lá" antes da obra de verdade, e é por isso que ela concentra tanto acidente, briga com vizinho e problema de documentação. Derrubar uma edificação é uma obra com projeto, responsável técnico e licença, só que ao contrário.

Antes da marreta: licença e documentação

A maior parte dos municípios exige alvará ou licença de demolição na prefeitura, normalmente com a indicação do responsável técnico (engenheiro com ART ou arquiteto com RRT) e, em alguns casos, com o plano de destinação do entulho. Em imóvel tombado ou situado em área de proteção do patrimônio, a demolição depende ainda da manifestação do órgão de preservação, assunto que tratamos no post sobre restauro de casarões.

Há duas pontas que quase sempre são esquecidas:

• Cartório de registro de imóveis: a Lei 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos), no art. 167, II, item 4, prevê a averbação da demolição na matrícula, do mesmo modo que se averba a edificação. Se a casa antiga consta da matrícula e a demolição não é averbada, a matrícula continua descrevendo uma construção que não existe mais, e isso aparece depois na averbação da obra nova, no financiamento ou na venda.
• Receita Federal: a Instrução Normativa RFB nº 2.061/2021, que regula o Cadastro Nacional de Obras (CNO), inclui a demolição entre as obras de construção civil. Ou seja, a demolição pode gerar obrigações previdenciárias próprias, e o proprietário deve conferir com o contador se ela precisa ser cadastrada separadamente ou se entra no mesmo CNO da obra nova.

Também vale um cuidado prévio com as concessionárias: pedir à Cemig o desligamento e a retirada do medidor, e ao serviço de água e esgoto o corte e o tamponamento do ramal. Demolir com o ramal de energia ainda ligado é uma das situações mais perigosas que existem em canteiro.

O que a NR-18 exige: plano de demolição

A Norma Regulamentadora nº 18, do Ministério do Trabalho, trata da demolição no item 18.7.1. A exigência central é um plano de demolição elaborado por profissional legalmente habilitado, que identifique os riscos de cada etapa e as medidas de prevenção. Segundo resumo da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), esse plano deve considerar:

• as linhas de energia elétrica, água, inflamáveis líquidos e gases liquefeitos, substâncias tóxicas, esgoto e escoamento de água;
• as construções vizinhas;
• a remoção de materiais e entulho e o local de disposição do que for retirado;
• as aberturas existentes no piso;
• as áreas de circulação de emergência;
• a propagação e o controle de poeira;
• o trânsito de veículos e de pessoas.

A referência técnica clássica para contratação e execução é a ABNT NBR 5682 (Contratação, execução e supervisão de demolições). A norma consta como cancelada no catálogo da ABNT, mas ainda é citada em cadernos de encargos e contratos públicos como guia de boas práticas, principalmente na exigência de um programa com as fases da demolição aprovado antes do início.

A ordem certa: de cima para baixo, de dentro para fora

Uma demolição bem conduzida segue uma sequência lógica, que inverte a ordem da construção:

1. Retirada de tudo que pode ser reaproveitado ou que contamina o entulho: esquadrias, portas, louças, metais, fiação, telhas inteiras, madeiramento. Telha colonial antiga, porta de madeira maciça e tijolo maciço têm mercado em demolidoras e podem abater parte do custo.
2. Cobertura: telhas, depois o madeiramento, sempre com o trabalhador protegido contra queda.
3. Paredes e lajes, pavimento por pavimento, de cima para baixo. Nunca se remove um elemento que está segurando outro antes de escorar ou retirar o que está apoiado nele. Em casa de alvenaria autoportante, a parede é estrutura: tirar uma parede "só para abrir espaço para a máquina" pode derrubar a laje.
4. Fundações e pisos, por último, já com a área limpa.

A demolição mecânica, com escavadeira ou miniescavadeira, é mais rápida e reduz a exposição dos trabalhadores, mas exige espaço de manobra e controle rigoroso perto de divisas. Em lote estreito, colado no vizinho, é comum combinar as duas: manual junto da divisa, mecânica no restante. Umedecer o material durante o serviço reduz a poeira, que é a principal reclamação da vizinhança.

Vizinhos: proteção e prova

Vibração, impacto de material e escavação próxima à divisa podem trincar a casa ao lado, e casa antiga de vizinho, sobretudo de adobe ou alvenaria sem estrutura, é sensível. Duas medidas evitam a maior parte dos problemas: tapume e proteção física na divisa (bandejas, telas, escoramento de muros compartilhados) e uma vistoria cautelar de vizinhança antes do início, com fotos e registro das fissuras que já existem. Sem esse laudo, toda trinca que aparecer depois vira discussão sobre quem causou.

Amianto: o resíduo que não pode ir para a caçamba comum

Boa parte das casas construídas até a década de 2000 tem telhas, caixas d'água ou divisórias de fibrocimento com amianto. A extração, comercialização e uso do amianto crisotila foram proibidos no Brasil depois que o Supremo Tribunal Federal declarou inconstitucional, em 2017, o artigo da Lei Federal 9.055/1995 que permitia o uso dessa fibra. O que já está instalado, porém, continua lá, e vira problema justamente na demolição.

A Resolução CONAMA 348/2004 incluiu o amianto na classe D dos resíduos da construção civil, a dos resíduos perigosos. Na prática, isso significa que telha e caixa d'água de amianto não podem ser quebradas a esmo nem misturadas ao entulho comum: devem ser retiradas inteiras sempre que possível, com o material umedecido, trabalhadores com proteção respiratória adequada, e encaminhadas por empresa licenciada a aterro autorizado para resíduos perigosos. O orçamento da demolição precisa prever esse custo separado.

Destinação do entulho

O restante do material segue a lógica da Resolução CONAMA 307/2002: separar no canteiro o que é classe A (concreto, tijolo, telha cerâmica, reaproveitável como agregado reciclado), classe B (madeira, metal, papel, plástico, vidro), e assim por diante. Entulho não pode ser lançado em terreno baldio, em curso d'água ou na rede de drenagem, e a caçamba precisa ser de empresa licenciada. Guardar os comprovantes de destinação protege o proprietário caso a prefeitura ou o órgão ambiental questionem depois.

Demolir é o primeiro passo da obra nova

Bem planejada, a demolição já prepara o terreno para o que vem depois: a área limpa permite sondagem e levantamento topográfico confiáveis, as fundações antigas são removidas ou mapeadas para não interferirem nas novas, e a matrícula fica pronta para receber a averbação da construção nova. A Electo Maciel Construtora conduz esse processo junto com o projeto e a execução da obra, do pedido de licença à retirada do último caminhão de entulho, para que o terreno chegue à fundação sem pendência técnica, legal ou ambiental.

Referências

• Ministério do Trabalho e Emprego — NR-18, item 18.7.1 (demolição); resumo da CBIC, "Requisitos para demolição no canteiro de obra"
• ABNT NBR 5682 — Contratação, execução e supervisão de demolições (cancelada, ainda usada como referência)
• Lei nº 6.015/1973, art. 167, II, item 4 (averbação de demolição)
• Instrução Normativa RFB nº 2.061/2021 (Cadastro Nacional de Obras)
• Resoluções CONAMA nº 307/2002 e nº 348/2004 (resíduos da construção civil; amianto como classe D)
• STF — ADI 3937 (2017), inconstitucionalidade do art. 2º da Lei nº 9.055/1995 (amianto crisotila)